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Julien Moreau
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Méthode recommandée pour la mesure des surfaces louées
Cette recommandation définit les termes et les concepts nécessaires à la mesure des superficies louables, classe les différentes superficies en différentes catégories de superficies louables, explique les principes de la définition des superficies et, sur la base de ce qui précède, propose une méthode d'analyse et de calcul des superficies louables. Il introduit également le concept de ratio de la valeur locative. La méthode de calcul est recommandée dans le cas des entrepôts à locataires multiples, bien qu'elle puisse également être appliquée aux propriétés à locataire unique.
**Terminologie
Il est important de choisir, d'introduire et de définir avec précision les termes techniques pertinents afin d'éviter les malentendus, et de veiller à ce que chacun d'entre eux soit également facilement compréhensible et clair pour les locataires. En outre, moins il y a de termes techniques, mieux c'est, et ils doivent se suivre dans un ordre logique et être faciles à retenir, même pour les profanes. Il est essentiel d'utiliser des termes techniques uniformément acceptés, compris par tous et définis objectivement.
**Zone auxiliaire
Toutes les zones utilisées par le locataire et nécessaires à un travail d'entrepôt efficace.
Note : Ces zones peuvent être des zones exclusives et/ou communes, telles que la salle de réunion, la cuisine à thé, le bloc sanitaire, la salle de serveurs, la salle de stockage de documents, la salle de stockage général, la salle de photocopie, le placard à balais, le vestiaire, le fumoir, etc.
Bâtiment zone commune
L'ensemble de toutes les zones du bâtiment pouvant être utilisées directement ou indirectement par tous les locataires. Remarque : dans une analyse de la surface locative, elle doit être calculée selon le principe de la maximisation de la surface exclusive sur tout étage tout compris (voir la section "Analyse de la surface locative" pour une explication détaillée). Dans le scénario "un locataire, un bâtiment", cette superficie sera également considérée comme utilisée exclusivement.
Explication : les zones indirectement utilisées par les locataires comprennent par exemple le local commun de stockage des produits de nettoyage, le local à ordures, etc.
Commentaire général : les quatre termes techniques suivants ne doivent être utilisés que si la surface de l'immeuble concerné L'étage ou l'unité d'étage utilisable exclusivement par un seul locataire est loué par plusieurs locataires et il faut donc utiliser également le concept d'espace commun d'étage.
Secteur de circulation
Zone utilisée par le locataire pour la circulation (ou peut-être pour l'attente) en raison de la disposition architecturale des locaux.
Note : ces espaces peuvent être des espaces exclusifs et/ou communs tels que couloir, vestibule, hall d'entrée, hall d'entrée, etc.
Secteur exclusif
Toutes les zones séparables par ou pour le locataire et utilisées exclusivement par lui.
Remarque : dans une analyse de la surface locative, elle doit être calculée selon le principe de la maximisation de la surface exclusive sur tout étage tout compris (voir la section "Analyse de la surface locative" pour une explication détaillée) pour l'ensemble du bâtiment. Dans le scénario "un locataire, un bâtiment", la zone entière sera considérée comme zone exclusive.
**Zone commune d'un étage
Toutes les zones de l'étage qui sont nécessairement susceptibles d'être utilisées uniquement par les locataires de l'étage concerné, directement ou indirectement.
Secteur exclusif de l'étage
Toutes les zones ayant un accès séparé par un locataire particulier de l'étage concerné, qui peut le fermer ou l'utiliser séparément.
Note : la zone de l'étage exclusivement utilisée par un locataire est marquée du nom du locataire (par exemple, la zone de l'étage exclusivement utilisée par le locataire X).
Partie de la surface louable du plancher
La surface de plancher utilisée exclusivement par un locataire de l'étage concerné et la partie proportionnelle de la zone commune de l'étage.
Calcul : surface de plancher exclusivement utilisée par le locataire + partie proportionnelle de la surface commune de plancher.
**Superficie brute de l'étage
La plus grande surface horizontale couverte d'un étage tout compris, délimitée par les surfaces murales extérieures finies, c'est-à-dire la surface totale entourée par le périmètre extérieur du bâtiment (à l'exclusion des cours intérieures et des puits d'air).
Note : dans la pratique du leasing, il peut être utilisé dans les scénarios "un locataire, un bâtiment", sous réserve de l'accord mutuel du propriétaire et du locataire.
Superficie locative
La zone exclusive d'un locataire et la partie proportionnelle des espaces communs de l'immeuble et des étages, c'est-à-dire la zone pour laquelle le locataire paie un loyer selon les termes du bail.
Calcul : * si l'étage concerné utilisable exclusivement par un seul locataire est en fait loué par un seul locataire, alors il s'agit de la superficie exclusive + la partie proportionnelle de la superficie commune du bâtiment ; * si l'étage concerné utilisable exclusivement par un seul locataire est loué par plusieurs locataires et qu'aucune aire commune n'est nécessaire, il s'agit alors de la surface exclusive du locataire + la partie proportionnelle de l'aire commune de l'immeuble ; * si l'étage concerné, utilisable exclusivement par un seul locataire, est loué par plusieurs locataires et qu'une aire commune d'étage est nécessaire, il s'agit alors de la partie de la surface louable du locataire + la partie proportionnelle de l'aire commune de l'immeuble.
Superficie de plancher à plusieurs locataires
Zone pouvant être utilisée uniquement par les locataires de l'étage ou de l'unité d'étage concerné, qui ne comprend pas la zone commune de l'étage tout compris concerné pouvant être utilisée par tous les locataires.
Note : ci-après, le terme "étage" désigne soit l'étage, soit l'unité d'étage.
Superficie nette
La plus grande surface horizontale d'une pièce au-dessus du niveau du sol (et des plinthes), délimitée par les surfaces internes des murs porteurs ou fixes finis de la pièce, quelle que soit la hauteur du plafond.
Note : en l'absence de mesure sur place, il s'agit de la surface délimitée par les surfaces murales non finies, comme indiqué dans le plan de l'architecte ; Par la suite, on entend toujours par surface des pièces la surface nette.
Autre surface
Tout autre espace utilisé par le locataire.
Note : * ces zones peuvent être des zones exclusives et/ou communes telles que terrasse, balcon, etc ; * la superficie des espaces ouverts ou partiellement ouverts (terrasse, balcon, etc.) doit être leur surface en dur (la superficie nette n'est pas applicable ici).
Zone de travail
Zone exclusive du locataire, équipée de meubles d'entrepôt.
Remarque : si l'entrepôt est aménagé en espace ouvert, les zones de circulation entre les tables font également partie de la zone de travail.
Bâtir un multiplicateur de l'espace commun
Le quotient de la superficie totale louable et de la superficie exclusive de l'ensemble du bâtiment. Calcul : la superficie locative totale de l'ensemble du bâtiment / le total des superficies exclusives de l'ensemble du bâtiment, ou 1 + le rapport des superficies communes du bâtiment / 100.
Commentaire général : Les deux termes techniques suivants ne doivent être utilisés que si la superficie de l'immeuble concerné L'étage ou l'unité d'étage utilisable exclusivement par un seul locataire est loué par plusieurs locataires et il faut donc utiliser également le concept d'espace commun d'étage.
Rapport de surface commune du bâtiment
Le rapport entre les zones communes et exclusives de l'ensemble du bâtiment, exprimé en pourcentage. Calcul : (surface commune du bâtiment / total des surfaces exclusives de l'ensemble du bâtiment) × 100.
Note : le plus petit ratio de superficie commune de l'immeuble, qui est préférable du point de vue de la location, peut être calculé à partir de la plus grande superficie exclusive de l'ensemble de l'immeuble, qui est égale à la somme de tous les locaux loués obtenue en appliquant le principe de maximisation de la superficie exclusive sur tout étage tout compris (voir la section "Analyse de la superficie louable" pour une explication détaillée).
Multiplicateur de la superficie commune des étages
Le quotient de la superficie adaptée à l'usage exclusif d'un seul locataire à l'étage concerné et de la superficie exclusive de l'étage concerné.
Calcul : surface de l'étage concerné adaptée à l'usage exclusif d'un seul locataire / surface exclusive de l'étage, ou rapport 1 + surface commune de l'étage / 100.
Ratio de surface commune d'étage
Le rapport entre la surface commune et la surface exclusive de l'étage concerné, exprimé en pourcentage.
Calcul : (surface commune au sol / surface exclusive au sol) × 100.
Rapport de la valeur locative
Valeur reflétant la fonction, l'emplacement et l'utilité d'une pièce (espace) exprimée en pourcentage, déterminée par le propriétaire.
Explication : alors que le ratio de la valeur locative d'une zone d'entrepôt ordinaire est bien sûr de 100 %, dans le cas d'un local d'entreposage général, il pourrait être, par exemple, de 50 %. Le ratio de valeur locative est le "dénominateur commun" permettant de calculer les loyers pour toutes les surfaces louées en utilisant le même loyer de base par m2 et en les gérant de manière cohérente dans l'analyse et le calcul de la surface louée.
Bâtir un multiplicateur de l'espace commun
Le quotient de la superficie totale louable et de la superficie exclusive de l'ensemble du bâtiment. Calcul : la superficie locative totale de l'ensemble du bâtiment / le total des superficies exclusives de l'ensemble du bâtiment, ou 1 + le rapport des superficies communes du bâtiment / 100.
Commentaire général : Les deux termes techniques suivants ne doivent être utilisés que si la superficie de l'immeuble concerné L'étage ou l'unité d'étage utilisable exclusivement par un seul locataire est loué par plusieurs locataires et il faut donc utiliser également le concept d'espace commun d'étage.
Rapport de surface commune du bâtiment
Le rapport entre les zones communes et exclusives de l'ensemble du bâtiment, exprimé en pourcentage. Calcul : (surface commune du bâtiment / total des surfaces exclusives de l'ensemble du bâtiment) × 100.
Note : le plus petit ratio de superficie commune de l'immeuble, qui est préférable du point de vue de la location, peut être calculé à partir de la plus grande superficie exclusive de l'ensemble de l'immeuble, qui est égale à la somme de tous les locaux loués obtenue en appliquant le principe de maximisation de la superficie exclusive sur tout étage tout compris (voir la section "Analyse de la superficie louable" pour une explication détaillée).
Multiplicateur de la superficie commune des étages
Le quotient de la superficie adaptée à l'usage exclusif d'un seul locataire à l'étage concerné et de la superficie exclusive de l'étage concerné.
Calcul : surface de l'étage concerné adaptée à l'usage exclusif d'un seul locataire / surface exclusive de l'étage, ou rapport 1 + surface commune de l'étage / 100.
Ratio de surface commune d'étage
Le rapport entre la surface commune et la surface exclusive de l'étage concerné, exprimé en pourcentage.
Calcul : (surface commune au sol / surface exclusive au sol) × 100.
Rapport de la valeur locative
Valeur reflétant la fonction, l'emplacement et l'utilité d'une pièce (espace) exprimée en pourcentage, déterminée par le propriétaire.
Explication : alors que le ratio de la valeur locative d'une zone d'entrepôt ordinaire est bien sûr de 100 %, dans le cas d'un local d'entreposage général, il pourrait être, par exemple, de 50 %. Le ratio de valeur locative est le "dénominateur commun" permettant de calculer les loyers pour toutes les surfaces louées en utilisant le même loyer de base par m2 et en les gérant de manière cohérente dans l'analyse et le calcul de la surface louée.
Catégories de domaines
Les zones d'un bâtiment d'entrepôt sont différentes principalement en termes de fonctionnalité. Les surfaces peuvent être louées ou non. Les surfaces louables peuvent être identifiées par leur fonction, et elles peuvent être exclusives ou communes. Les catégories ci-dessous sont divisées en zones louables et non louables, montrant les fonctions généralement présentes dans un bâtiment d'entrepôt.
Note : d'autres catégories peuvent être ajoutées si nécessaire (par exemple, si le bâtiment comprend une unité de vente au détail avec accès à la rue, etc.)
Secteurs exclusifs
Espace exclusivement utilisé et/ou commun
Zones de stationnement
Le parking est également une surface louable, mais le loyer est déterminé par place de parking plutôt que par m2.
Note : l'équivalent en m2 d'une place de parking peut être calculé à partir du loyer de base par m2 : par exemple, en supposant un loyer de base de 12 euros par m2, l'équivalent en m2 d'une place de parking dans un garage souterrain louée à 80 euros par mois sera de 6,66. Dans le cas de loyers de base moyens, l'équivalent en m2 d'une place de parking est de 6 à 8 m2.
Secteurs sous les portes et les fenêtres
Zones sous la structure
note : si la surface mesurée sous la colonne (au niveau du sol) est supérieure à 0,5 m2 * zone sous les murs intérieurs non porteurs fixés pour des raisons fonctionnelles (ci-après : murs fixes)
note : par exemple, zone sous les murs des blocs sanitaires et les murs des puits mécaniques, etc. * zone non aménagée sous les escaliers menant à l'étage le plus bas, avec une hauteur de plafond inférieure à 1,9 m
**Éléments d'un bâtiment annexe
Note : * les espaces techniques nécessaires au fonctionnement du bâtiment ne sont généralement pas considérées comme des zones louables ; * Les escaliers d'incendie et les voies d'évacuation ne sont pas considérés comme des zones louables.
**Les escaliers et les voies d'évacuation en cas d'incendie ne sont pas considérés comme des zones louables.
Note : IT (Information Technology) signifie câblage téléphonique et informatique à basse tension (câblage de données). * salles électriques/informatiques : * salle de commutation électrique - standard central * salle du générateur central - salle de l'onduleur central, etc. * zone occupée par les gaines/gaines électriques/informatiques : * puits fermés ou ouverts - armoire électrique, etc. * zones de circulation réservées aux salles électriques/informatiques : * vestibule/entrée/hall d'entrée - couloir/zone de circulation * escalier - hall d'ascenseur * escalier intérieur - passerelle extérieure, etc.
Secteurs mécaniques
GIF - Trucs pour calculer la superficie de l'entrepôt loué
Avant de me lancer dans ce petit essai, je dois préciser que je travaille à partir de mon expérience acquise pendant près de dix ans de négociations avec les locataires, directement ou par l'intermédiaire d'agents ; des négociations qui ont souvent été ardues et qui, si nous avons eu de la chance, ont abouti à la signature d'un contrat de bail. J'espère donc que ces commentaires, critiques et recommandations subjectifs pourront servir de point de départ à une discussion, éventuellement au sein même de cette instance.
Comme on le sait, les deux éléments clés des contrats de location d'entrepôts sont le loyer et la taille de la surface louable. Le produit de ces deux chiffres est généralement égal au revenu net du promoteur.
Étant donné que la multiplication est une opération mathématique de base et que c'est le produit qui intéresse le promoteur, celui-ci tentera d'augmenter la surface louable, tout en maintenant le loyer à un niveau qui attire encore les locataires.
Connaissant le coût total d'un projet, les promoteurs cherchent à obtenir un rendement cible, qui dépend également du produit de multiplication susmentionné. Si l'on fait abstraction, par souci de simplicité, des autres éléments importants de tout contrat de bail soigneusement rédigé, le succès de la recherche de locataires réside dans un loyer relativement bas appliqué à la plus grande surface louable possible.
Les locataires ont tendance à se concentrer sur les taux de location au mètre carré, qui sont facilement comparables à ceux des autres produits sur le marché, et ne prêtent souvent guère attention à la taille et à la méthode de calcul de la surface louable. Malheureusement, il n'existe pas de recommandation ou de ligne directrice généralement acceptée et uniformément utilisée (sans parler d'une norme) pour mesurer les surfaces louables dans les entrepôts en %pays%. C'est le chaos dans ce domaine aujourd'hui !
Un exemple typique est l'interprétation très différente du terme couramment utilisé de surface brute. Chaque fois que ce terme est utilisé lors d'une réunion, je demande toujours ce que l'autre partie entend par là. Les réponses les plus fréquentes sont les suivantes :
Quelle est donc la bonne réponse ? Malheureusement, en l'absence d'une terminologie généralement acceptée et uniformément interprétée, il n'y a pas de choix de réponse univoque. Il est également regrettable qu'un consensus fasse défaut non seulement parmi les clients, mais aussi au sein de la profession immobilière.
Je vous présente ci-après un bref résumé des recommandations du GIF allemand (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) concernant la terminologie et le calcul des surfaces, en accordant une attention particulière à la catégorisation des différentes pièces d'un bâtiment d'entrepôt comme étant louables ou non louables. Il convient de noter ici que le GIF est le résultat d'un effort conjoint entre la norme nationale allemande DIN 277 et le Deutscher Verband Chartered Surveyors. Le tableau de la page suivante est un résumé simplifié des dispositions pertinentes du GIF.
Comme vous pouvez le voir dans le tableau, le GIF calcule la "surface utilisable" en incluant les surfaces auxiliaires (par exemple, bloc sanitaire, cuisine à thé, etc.). L'expérience montre que les locataires avertis ne s'intéressent qu'à la zone de travail qu'ils peuvent meubler (souvent appelée "zone nette" dans notre jargon interne), et non aux zones annexes.
La catégorisation des zones GIF
GIF = Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung
C'est naturel, car la taille de cette zone déterminera le nombre possible de lieux de travail (le rapport entre les entrepôts à ciel ouvert et les entrepôts cellulaires, ainsi que la taille des zones annexes et de circulation sont également des éléments clés pour déterminer la surface louable). Les surfaces de travail ne peuvent généralement pas être quantifiées dans les brochures des bâtiments. Selon les caractéristiques et la disposition du bâtiment, le rapport entre la surface de travail et la surface louable totale du bâtiment peut être étonnamment faible, en particulier dans les bâtiments avec une disposition cellulaire.
La recommandation GIF inclut dans la surface louable toutes les zones sous les cloisons mobiles, les zones annexes, le hall et les zones de circulation, ainsi que les halls d'ascenseurs. Toutefois, elle classe comme non louables les zones sous les structures porteuses ou autres murs non mobiles, ainsi que les salles mécaniques, les cages verticales mécaniques, les cages d'ascenseur et les escaliers.
La surface des différentes pièces est toujours calculée entre les surfaces internes des murs fixes (surface nette), même s'il y a des conduits de câbles ou des installations mécaniques (refroidisseur/chauffage) ou peut-être un mur sur lequel sont fixées des machines.
Je laisse au lecteur le soin de décider si les grands principes de calcul de la superficie locative énoncés ci-dessus et la terminologie du MIC sont adéquats de manière générale et spécifique pour l'environnement local en %pays%.
Il existe un cas célèbre, bien connu dans les milieux professionnels, qui prouve l'importance des problèmes susmentionnés, où un locataire s'est retiré d'un contrat de bail signé en raison d'un malentendu mutuel sur la mesure de la superficie louable.
Étant donné les conditions actuelles du marché des entrepôts commerciaux, il est de plus en plus nécessaire de calculer la superficie louable de manière correcte et transparente pour les locataires.
Ce qui précède confirme la nécessité d'une terminologie et d'une méthode de mesure de la superficie unifiées, adaptées au marché local et acceptées par les principaux acteurs de ce marché. En vue de cet objectif final, nos prochains numéros comprendront des descriptions plus détaillées et enfin un résumé des recommandations nationales.
BOMA - Plus d'astuces pour calculer la superficie des entrepôts loués
Avant d'aborder les mystères de BOMA, je souhaite partager avec vous, cher lecteur, une expérience intéressante et surprenante que j'ai vécue dans le cadre de mon article sur la mesure de l'espace des entrepôts dans le numéro précédent.
Ces dernières semaines, j'ai représenté le propriétaire d'un entrepôt de Buda lors d'une série de négociations sur les marchés publics. Lors de l'une des premières séances, le chef des représentants des locataires a demandé si la surface que nous proposions à la location devait être comprise comme net-net ? J'ai été tellement surpris que j'ai répondu par une question : Où avez-vous appris ce terme inhabituel ? Il a cité un article récemment publié, qui indiquait que tous les locataires potentiels devraient considérer la zone net-net comme un élément d'information particulièrement important. Lorsqu'il a ajouté quand et où cet article a été publié, j'ai pu me révéler en tant qu'auteur et, après la surprise initiale, l'atmosphère de la réunion est devenue beaucoup plus agréable.
Et maintenant, voyons ce que représente cet acronyme américain, BOMA. Le prédécesseur légal de la Building Owners and Managers Association International (BOMA International ou BOMA) a été créé en 1907 avec pour mission de représenter les intérêts des propriétaires et des gestionnaires de propriétés commerciales. BOMA se compose principalement d'associations locales américaines et canadiennes. Outre sa domination croissante, la tâche principale de cette association internationale est de collecter, d'analyser et d'organiser les informations sur les propriétés commerciales, et de formuler des recommandations et des normes sur cette base. A noter que les principales associations locales de BOMA possédaient et/ou géraient déjà plus de 550 millions de m2 d'entrepôts commerciaux - en 1996.
Les premiers grands bâtiments, qui portaient déjà, à l'état embryonnaire, les principes de conception des gratte-ciels américains ultérieurs, étaient des entrepôts construits à la fin du XIXe siècle. La croissance économique rapide de l'époque a éliminé les obstacles à la construction et à l'utilisation des grands bâtiments. Les réalisations les plus importantes ont été le développement de la technologie d'un ascenseur sûr et fiable, la capacité de fournir aux bâtiments un approvisionnement énergétique fiable et, enfin et surtout, l'amélioration de la production d'acier de construction. De véritables gratte-ciel ont été construits depuis la fin des années 1920. Les plus célèbres sont peut-être l'Empire State Building de New York, haut de 102 étages et 381 mètres, qui date de 1931, le John Hancock Center de Chicago, haut de 100 étages et 344 mètres, qui date de 1970, le World Trade Center, haut de 412 mètres et 110 étages, tragiquement détruit, qui date de 1972, et la Sears Tower de Chicago, haute de 109 étages et 443 mètres, qui date de 1974, et qui porte fièrement le titre de "plus grande" depuis de nombreuses années. Ces gratte-ciel proéminents sont (ou étaient) principalement des entrepôts.
Dès 1915, peu après l'achèvement des premiers "vrais" entrepôts, il est apparu nécessaire de mettre au point une méthode uniforme de calcul de la superficie des entrepôts. BOMA a alors dirigé les efforts de développement de la première méthode standard de mesure des sols pour les entrepôts, qui a été élevée, avec l'approbation de l'American National Standards Institute, au rang de norme industrielle en 1955, après de nombreux changements reflétant l'évolution des bâtiments d'entrepôt et l'émergence de nouveaux besoins et opportunités. Aujourd'hui, elle porte le titre de "Standard Method for Mesure de la surface de plancher des entrepôts et aide principalement les promoteurs/propriétaires, les gestionnaires, les architectes, les décorateurs d'intérieur, les ingénieurs, les évaluateurs et les agents immobiliers à coordonner leur travail.
En particulier, conformément à l'usage américain du terme, cette norme est essentiellement une "recommandation forte" pour la définition unifiée des surfaces des anciens et des nouveaux entrepôts.
L'objectif principal de la norme est de donner une terminologie claire et sans ambiguïté pour les zones d'entrepôts qui pourraient autrement être comprises et catégorisées différemment, en définissant, entre autres concepts, la zone utilisable, la zone louable et la zone commune de construction. La norme comprend également des diagrammes, pour démontrer et expliquer le texte.
Je décris ci-dessous certains des points intéressants de la norme BOMA susmentionnée, en limitant la discussion à ceux qui sont inhabituels, voire inconnus, dans ce pays. La première caractéristique à mentionner est l'interprétation "magnanime" des différents calculs de superficie utilisant des données et des méthodes différentes. En général, personne ne serait surpris si les chiffres de surface indiqués dans les plans de construction n'étaient pas exactement égaux à ceux mesurés sur place. Souvent, les calculs du propriétaire basés sur les mesures effectuées sur place produisent des résultats différents des calculs effectués par le locataire sur la même base. La BOMA autorise un écart maximal de ±2%. Tout écart supérieur doit être soumis au jugement d'un expert indépendant, dont les propres résultats de mesure détermineront le litige.
Un autre concept intéressant, et pour nous inhabituel, de BOMA est la partie dominante. Dans la pratique hongroise, la distance utilisée pour calculer les surfaces nettes des pièces bordées par les murs extérieurs du bâtiment est généralement mesurée par rapport aux surfaces intérieures des murs ou aux murs situés sous les fenêtres (mesurés au-dessus du niveau des plinthes), même si ces murs sont beaucoup plus bas que d'habitude. BOMA propose toutefois la définition de la partie dominante, selon laquelle la distance à la face intérieure du mur périphérique extérieur peut être mesurée soit par rapport au mur situé sous la fenêtre, soit jusqu'à la vitre de la fenêtre, ce qui donne une distance plus grande. BOMA exige de mesurer la distance jusqu'à l'unité de division (mur ou vitre) dont la surface domine, c'est-à-dire dépasse 50% de la hauteur verticale du sol au plafond !
Comme pour la recommandation de la GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) décrite dans notre numéro précédent, la surface brute pour BOMA signifie la surface totale entourée par la surface extérieure des murs permanents du bâtiment, à l'exclusion de tout passage extérieur, balcon, terrasse, etc. qui se trouve au-delà de la surface du mur extérieur. La recommandation souligne qu'il n'est pas habituel de calculer la surface brute comme surface louable, à moins qu'un seul locataire ne loue un bâtiment entier. Cette superficie brute est souvent appelée superficie bâtie ou construite. Dans la plupart des cas, elle est utilisée comme base de calcul du coût de construction d'un bâtiment. La logique de base de la définition de la surface louable de BOMA est intéressante. Selon la BOMA, la superficie locative est calculée en déduisant les pénétrations verticales dites majeures de la superficie brute d'un bâtiment. Par définition, il s'agit de pénétrations qui sont essentiellement immuables pendant toute la durée de vie du bâtiment, et comprennent la zone des escaliers, des cages d'ascenseur, des conduits mécaniques verticaux et des murs qui les recouvrent, etc., mais pas les colonnes porteuses, les puits verticaux et les conduits de câbles accessibles depuis les étages.
Selon la définition de BOMA, la surface de l'entrepôt est généralement équivalente à la surface nette de travail effectivement utilisable et meublée, exclusivement utilisée (surface nette-nette !). Si la zone exclusivement utilisée comprend également des pièces annexes (par exemple, un bloc sanitaire), alors ces zones sont également incluses dans la figure. Le terme "zone de stockage" signifie également une zone nette d'utilisation exclusive. La zone commune du bâtiment et la zone commune de l'étage sont deux concepts différents. Leur somme est égale à la surface nette totale d'usage exclusif.
La surface utilisable signifie pour BOMA la somme totale des surfaces nettes d'entrepôt et de stockage plus la surface commune nette du bâtiment proportionnelle à l'étage donné. Le tableau de la page suivante est une représentation simplifiée et schématique des composantes de la surface locative d'un étage d'un bâtiment d'entrepôt, telles que décrites par BOMA
La catégorisation des surfaces de plancher par BOMA
BOMA = Building Owners and Managers Association International
Comme nous l'avons vu plus haut, la terminologie et les définitions des surfaces louables des bâtiments d'entreposage des recommandations standard développées et publiées par BOMA International, essentiellement sur la base de l'expérience nord-américaine, sont plutôt inhabituelles pour nous. Toutefois, cela ne signifie pas que près de 100 ans d'expérience de BOMA ne devraient pas mériter une attention particulière dans l'effort de développement d'une méthode de calcul de la superficie unifiée ici en %pays%.
RICS - Encore plus d'astuces pour calculer la superficie des entrepôts loués
Après les résumés des recommandations allemandes (GIF) et américaines (BOMA) en matière de catégorisation des zones dont nous avons parlé dans nos précédents numéros, examinons maintenant les recommandations pertinentes de cette organisation professionnelle respectable et établie de longue date, la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) britannique.
Quelques mots sur la RICS elle-même devraient servir d'introduction. La Royal Institution of Chartered Surveyors a été créée en tant qu'organisation professionnelle en 1868. Elle compte plus de 80 000 membres dans le monde entier et est actuellement l'un des plus grands organismes professionnels dans le domaine de l'immobilier. La citoyenneté britannique n'est pas une condition préalable à l'adhésion, et les membres étrangers sont aujourd'hui plus de 10 000. L'admission à la RICS nécessite la réussite d'examens écrits et oraux, ainsi qu'une expérience pratique de la profession. Ses membres sont des experts en immobilier ayant une connaissance globale et une familiarité avec l'ensemble du cycle de vie des biens immobiliers, capables de contribuer par leurs conseils professionnels au bon fonctionnement des marchés immobiliers de leurs pays respectifs.
En plus d'offrir des cours de formation et de formation continue, la RICS réglemente et contrôle les aspects professionnels et éthiques du travail de ses membres. Elle élabore également des recommandations couvrant divers domaines de la profession immobilière. Le Code de pratique de la RICS en matière de mesure en est un exemple. L'objectif principal de ces recommandations est de fournir des méthodes claires et cohérentes pour calculer la surface et/ou le volume des terrains, parcelles et bâtiments ayant des fonctions diverses.
Dans la suite, nous limiterons cette discussion aux recommandations du Code de pratique de mesure (5e édition) en nous concentrant sur les parties qui concernent expressément les bâtiments d'entreposage.
Ces recommandations ne sont pas obligatoires, bien qu'en pratique la plupart des experts immobiliers, gestionnaires de biens, courtiers et architectes suivent les règles définies dans le Code. Le calcul de la superficie suivant les recommandations de la RICS peut servir de base pour la vente et la location de biens immobiliers, ainsi que pour les évaluations et la résolution de questions fiscales complexes. Il convient de noter ici que depuis 1993, la vente ou la location d'un bien immobilier en invoquant de fausses informations sur la superficie est un délit au Royaume-Uni. La RICS précise que les informations peuvent être considérées comme trompeuses et constituent donc une infraction pénale même si elles sont claires pour les professionnels de l'immobilier mais trop techniques et trop compliquées pour être comprises par l'acheteur ou le vendeur moyen.
Les recommandations abordent également la question de la précision des mesures. Elles ne sont pas spécifiques, mais indiquent seulement que les professionnels doivent viser la plus grande précision possible dans les limites de leurs appareils de mesure et de leur expertise. La méthode de mesure et la précision attendue diffèrent bien sûr lorsque l'on mesure plusieurs hectares de terrain ou un seul espace d'entreposage. Les recommandations fixent des lignes directrices générales mais ne précisent pas les écarts à respecter.
Bien que cela nous semble évident, les recommandations de la RICS attirent particulièrement l'attention sur la nécessité d'utiliser le système métrique, en remplaçant le point décimal par une virgule et en séparant les milliers par un espace plutôt qu'une virgule. Ce dernier point mérite d'être mentionné ici, car bien que les règles orthographiques hongroises soient sans ambiguïté à ce sujet, de nombreux documents s'écartent aujourd'hui de ces règles et appliquent une orthographe britannique ou américaine, voire un mélange des deux.
Afin de rendre les méthodes de mesure et de calcul des surfaces transparentes pour le profane, les recommandations de la RICS ne décrivent et n'expliquent en détail que trois termes fondamentaux et interdépendants.
Il s'agit des termes suivants * Superficie extérieure brute (GEA) * Zone intérieure brute (ZIB) * Espace intérieur net (AIN).
Ce qui suit est une description des principales caractéristiques des concepts clés ci-dessus en ce qui concerne le marché des entrepôts.
La surface extérieure brute correspond à la surface délimitée par le périmètre extérieur des murs extérieurs de chaque étage du bâtiment. Elle ne comprend pas les balcons ouverts, les auvents et les terrasses de toit. Les recommandations suggèrent d'utiliser le chiffre de la surface extérieure brute pour l'aménagement urbain, le calcul de l'impôt foncier et l'évaluation des propriétés existantes, principalement résidentielles, à des fins d'assurance des bâtiments.
La surface intérieure brute est la surface délimitée par le périmètre interne des murs extérieurs du bâtiment de chaque étage. Elle exclut les zones situées sous la structure du périmètre extérieur (murs, colonnes) et, par définition, tout balcon ouvert, auvent et toit-terrasse, etc. Contrairement à la pratique de nombreux autres pays, les recommandations de la RICS considèrent que ce chiffre de surface est le mieux adapté pour estimer les coûts des projets prévus, pour évaluer et vendre les bâtiments existants actuellement utilisés à des fins autres que l'entreposage et pour calculer les coûts d'exploitation de ces bâtiments.
La surface intérieure nette est la surface à l'intérieur du bâtiment qui est égale à la somme des surfaces des pièces de différentes fonctions entourées de murs porteurs et/ou fixes (non amovibles). Cette surface, que la RICS appelle également surface utilisable, exclut les halls d'entrée communs, les escaliers, les couloirs, les salles mécaniques, les armoires à compteurs, les ascenseurs et toute zone du bâtiment dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,5 m et les zones entre les murs/structures inférieures à 0,25 m. De manière inhabituelle, les recommandations excluent de la surface utilisable tous les blocs sanitaires et les placards à balais, quel que soit leur emplacement dans le bâtiment. En plus des zones situées sous les murs porteurs, les zones situées sous les colonnes porteuses internes du bâtiment sont également exclues. Les recommandations de la RICS utilisent le concept de construction d'une zone commune, mais excluent systématiquement ces zones de la zone utilisable.
La surface utilisable est la base de calcul recommandée pour la vente, la location, l'évaluation et l'exploitation d'un entrepôt.
Les surfaces définies par la RICS et leur catégorisation sont présentées, sous une forme simplifiée, dans le tableau de la page suivante.
Comme on peut le voir dans le tableau, les recommandations de la RICS ne sont essentiellement qu'une ligne directrice pour la définition et le calcul des différents types de surfaces. Toutefois, elles ne précisent pas les composantes de la superficie louable et ne décrivent pas la méthode de calcul de la superficie louable.
La catégorisation des zones par la RICS
RICS = Royal Institution of Chartered Surveyors
En raison de la nature générale des recommandations, les experts immobiliers britanniques peuvent calculer les surfaces louables sur la base de leur expérience et des conventions du marché local, en se concentrant à tout moment sur l'exactitude des résultats de la méthode de calcul choisie et en veillant à ce que les résultats soient clairs et transparents même pour le profane.
Julien Moreau
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