Pourquoi regarder au-delà des corridors phares ?

Le marché des entrepôts en Belgique s'est clivé. Les loyers phares le long de l'axe Bruxelles-Anvers continuent de monter, mais les nouveaux occupants et les exploitants soucieux de leurs coûts trouvent une meilleure économie ailleurs. Les taux de vacance racontent l'histoire : le corridor Bruxelles-Anvers se situe à peine à 2,33 %, l'un des marchés les plus serrés d'Europe. Pendant ce temps, les alternatives comme Charleroi affichent 8 %, ce qui est plus élevé mais loin d'être critique – et la différence de loyer est substantielle.

Le calcul est simple. Vous paierez 75 €/m²/an à Bruxelles, 68 € à Anvers, mais seulement 50 € à Charleroi. Pour une opération de 10 000 m², c'est 250 000 € d'économies annuelles. Les coûts des terrains reflètent cet écart : 300–340 €/m² autour de Bruxelles contre 60 €/m² à Charleroi et Mons.

Charleroi : le décollage discret

Charleroi est le pôle où l'argent sérieux se place actuellement. La spécialiste britannique Clover Group, active en logistique aérospatiale et défense, a choisi la zone Charleroi Métropole plutôt que d'autres sites européens pour son hub continental, investissant plus de 2,4 millions d'euros dans une installation de 1 000 m². Cela en dit long : les entreprises qui parient sur la régulation et la spécialisation choisissent la Wallonie.

La région attire les grands exploitants. Weerts Logistics a inauguré son centre de distribution de 68 276 m² en 2025, proposant un stockage à température contrôlée, avec accès direct à la ring R3. Elle se situe à moins d'une heure des aéroports de Liège et Bruxelles, et à seulement 30 minutes du terminal fluvial Garocentre. Des grands noms comme Cora et Lidl y sont déjà implantés. DHL Express, DPD et H. Essers exploitent des hubs logistiques à proximité, bâtissant un écosystème véritable.

La pression d'occupation est réelle. CBRE projette 12 000–15 000 m² d'absorption supplémentaire en 2026, principalement en logistique du dernier kilomètre et distribution régionale. Un seul développement Montea créera 400–600 emplois opérationnels. Les terrains restent disponibles sur les sites brownfield, et le gouvernement wallon offre des incitations pour les entreprises créant de l'emploi. Vous ne trouverez pas ce soutien à Bruxelles ou Anvers.

L'accessibilité et rester compétitif

Charleroi fonctionne grâce à ses infrastructures. La ring R3 alimente les réseaux régionaux ; l'aéroport Brussels South Charleroi, distant de moins de 15 minutes, traite le fret express et les vols internationaux. L'accès ferroviaire et fluvial via Garocentre ajoute une crédibilité multimodale. Pour le cross-docking, la distribution régionale et les hubs du dernier kilomètre, c'est un fit naturel.

Une réserve : la disponibilité de main-d'œuvre reste tendue. Le chômage local s'élève à 18 %, pourtant les logisticiens peinent à pourvoir les postes d'encadrement et techniques. À mesure que l'entrepôt Classe A migre vers l'automatisation (estimée à 30 % avec systèmes de tri ou de retrieval assistés d'ici 2026), la demande de responsables d'exploitation, d'ingénieurs et de spécialistes IT de la chaîne d'approvisionnement s'intensifiera. Prévoyez le recrutement au-delà de la région.

Liège : valeur et infrastructure authentique

Liège occupe un créneau différent. C'est le quatrième plus grand aéroport cargo d'Europe, siège du hub européen de DHL. Le port fluvial de Liège traite le trafic conteneurisé par rail et péniches. Les loyers phares y tournent autour de 55–65 €/m² – confortablement en dessous de Bruxelles et Anvers, mais supérieurs à Charleroi, reflétant une vraie attractivité logistique.

La vacance est plus large ici, à 7–10 %, offrant aux occupants un vrai choix. Vous payez moins mais vous faites aussi face à moins de concurrence pour les espaces disponibles. Pour les entreprises gérant du fret express, du pharmaceutique, du FMCG ou du stockage sous douane, l'écosystème multimodal de Liège justifie chaque euro.

De nouvelle capacité arrive. Trilogiport s'agrandit ; plusieurs projets pré-loués se développent autour de l'aéroport. Si vous avez besoin de volume avec flexibilité, 2026 est un marché favorable ici.

Centres secondaires et les corridors routiers

Ne négligez pas les axes autoroutiers. L'E313 entre Anvers et Liège, et l'E17 entre Anvers et Kortrijk, émergent comme des épines dorsales logistiques sérieuses. Les loyers y tournent entre les marchés phares et la Wallonie : l'E313 se négocie à 55 €/m²/an, l'E17 à 58 €. Le stock plus récent se loue rapidement, ce qui signale une demande sous-jacente saine venant des distributeurs régionaux qui ont besoin d'une solution entre le bas coût pur et la connectivité premium.

Gand et Bruges en Flandre méritent aussi attention. Les terrains y restent plus disponibles qu'à Bruxelles ; la connectivité à l'arrière-pays hollandais est incomparable. Genk, dans la zone logistique limbourgeoise, offre des avantages de coûts similaires à la Wallonie avec l'accès Anvers/Pays-Bas.

Les chiffres : à quoi s'attendre en 2026

La vacance importera moins que la qualité. Le stock ancien, non climatisé, reste vide tandis que les nouveaux entrepôts efficaces se louent rapidement. CBRE rapporte que l'absorption nette est restée positive au H1 2025 malgré la hausse de la vacance – les occupants éliminent l'ancien au profit du moderne.

  • Les loyers phares se stabilisent. La croissance s'est modérée à 2–4 % par an (contre 5–8 % en 2022–2023). Attendez-vous à ce que Bruxelles et Anvers restent plates à 75 € et 68 € respectivement.
  • Les marchés secondaires sont tenaces. Charleroi, Mons et Liège sont moins volatiles. Les loyers ont absorbé la nouvelle capacité ; la hausse future est graduelle plutôt que brutale.
  • Les volumes d'investissement restent solides. La Belgique a enregistré 1,27 milliard d'euros d'investissements logistiques en 2025, en hausse de 169 % en glissement annuel – un record. Le capital institutionnel est confiant, ce qui stabilise les valeurs.
  • Le développement spéculatif se poursuit. Environ 700 000–900 000 m² de nouvel espace d'entrepôt sont en cours de réalisation pour 2025–2026. L'essentiel est concentré à Anvers (Linkeroever, grands projets), Liège (Trilogiport, pré-locations) et corridors secondaires.

Quel sous-marché correspond à votre activité ?

L'arbre de décision est simple. Si vous avez besoin de micro-hubs urbains (100–400 m²) pour la distribution du dernier kilomètre près de Bruxelles ou Anvers, acceptez la rareté et 90–140 €/m² – mais le marché tourne en votre faveur alors que le stock ancien se reconvertit. Si vous gérez du cross-docking régional ou de la logistique tierce (2 000–8 000 m²), Charleroi et Mons livrent 40–70 €/m² avec marge de croissance. Pour du fret express, du pharma ou de la consolidation, l'écosystème multimodal de Liège justifie 55–65 €/m². Pour des opérations continentales desservant le Benelux et la France, Genk et Gand partagent la différence avec bon accès autoroutier et coûts de terrain inférieurs à ceux de la capitale.

Questions fréquemment posées

Charleroi devient-elle vraiment un grand hub logistique ?

Oui. Des entreprises majeures comme Clover Group, Weerts Logistics et des exploitants établis comme DHL, Cora et Lidl y sont physiquement présentes. Les terrains brownfield abondent et coûtent moins cher, et le gouvernement wallon soutient les investissements par des incitations. L'infrastructure – route, rail, air et voies fluviales – connecte aux grands marchés de l'UE en moins d'une heure. Ce n'est pas du battage ; c'est structurel.

Quel est le piège des loyers plus bas à Charleroi et Mons ?

Une vacance plus élevée (8 % vs 2,33 % sur l'axe Bruxelles-Anvers) vous donne du choix, pas de la détresse. Vous échangez la rareté contre de meilleures conditions. La disponibilité de main-d'œuvre en rôles techniques est plus tendue, donc budgétisez le recrutement externe. Les installations modernes se louent rapidement ; les anciennes restent vides. La spécification est tout.

Devrais-je toujours envisager Bruxelles ou Anvers ?

Oui, si vous avez besoin de vitesse d'entrée au marché, de proximité portuaire (Anvers) ou d'institutions de l'UE et de densité du dernier kilomètre (Bruxelles). Les loyers sont élevés, mais la vacance est minimale et la discipline des propriétaires stricte. Vous payez pour la certitude et la qualité des actifs. Bloquez les conditions maintenant – les loyers pourraient se serrer à nouveau si l'offre spéculative ralentit.

Quel est le calendrier de la nouvelle capacité ?

L'essentiel des 700 000–900 000 m² de pipeline pour 2025–2026 est pré-loué ou sur mesure. Les projets spéculatifs sont concentrés à Anvers (Linkeroever) et Liège (Trilogiport et projets satellites). Les délais sont 12–18 mois du deal à l'occupation. Si vous cherchez l'espace maintenant, du stock disponible existe ; si vous avez besoin d'une construction spécifique, planifiez en conséquence.

Le marché des entrepôts en Belgique n'est plus une seule histoire – c'en sont trois ou quatre, se jouant sur des loyers, des rythmes et des infrastructures différents. Votre travail est de choisir celui qui convient à votre chaîne d'approvisionnement et votre budget. Parcourez l'espace d'entrepôt disponible et posez votre demande pour voir ce qui est réellement sur le marché aujourd'hui.

Sources

CBRE Belgium Logistics MarketView H1 2025, H2 2025 ; JLL Belgian Commercial Real Estate 2025 Review ; Warehouse Market Outlook Belgium 2025–2026 ; PropertyWeb by CBRE – The Most Important Logistics Zones in Belgium ; Wallonia Export & Investment Agency ; Weerts Logistics Parks.