Perspectives du marché des entrepôts en Belgique 2025–2026 : tendances clés pour les occupants

Le marché immobilier industriel et logistique belge a entamé l'année 2026 dans une situation relativement solide, après avoir absorbé une offre nouvelle importante entre 2022 et 2025 tout en conservant une croissance globalement positive des loyers sur les segments de premier ordre. Pour les occupants qui envisagent de prendre des décisions concernant leurs entrepôts en 2026, il est essentiel de bien comprendre le contexte du marché afin de négocier efficacement avec les bailleurs et de choisir le bon moment pour conclure leurs baux.

1. Volume de transactions et demande : qui loue quoi

Au cours des cinq dernières années, la prise en charge annuelle d'espaces industriels et logistiques en Belgique s'est établie en moyenne entre 900 000 et 1,5 million de m² (logistique et semi-industriel combinés), avec une période 2021–2022 particulièrement dynamique (réapprovisionnement des chaînes d'approvisionnement après la pandémie de COVID-19) et un ralentissement confirmé sur la période 2023–2025. En 2025, le seul segment logistique pur s'établissait en dessous de 500 000 m², soit environ la moitié de la moyenne des cinq années précédentes (source : JLL BeLux, bilan immobilier 2025).

Moteurs clés de la demande en 2026 :

Commerce électronique : Le commerce électronique belge continue de croître de 8 à 12 % par an, ce qui soutient la demande d'espaces de traitement des commandes. Cependant, la période de pré-location agressive menée par les pure-players du commerce électronique s'est calmée ; la demande est désormais plus modérée et axée sur la valeur.
Secteur 3PL : Les prestataires de services logistiques tiers restent le segment de demande le plus important, représentant environ 35 à 40 % des prises de surface. La demande des prestataires logistiques tiers est stimulée par l'externalisation des fonctions logistiques par les fabricants et les détaillants en quête de flexibilité.
Commerce de détail et biens de grande consommation : La transformation omnicanale du commerce de détail continue de stimuler la demande de modernisation des centres de distribution et de reconfiguration des réseaux.
Relocalisation : Une certaine relocalisation de la production depuis l'Asie — en particulier dans les secteurs de l'électronique, des dispositifs médicaux et des biens semi-spécialisés — crée une demande d'espaces combinant production et entreposage.

2. Nouvelle offre : ce qui se construit

Le carnet de commandes belge pour 2025-2026 comprend environ 700 000 à 900 000 m² d'entrepôts spéculatifs et pré-loués, principalement concentrés à :

Anvers : Left Bank (Linkeroever) — plusieurs grands projets spéculatifs
Gand : Parc logistique d'Evergem — extension majeure
Liège : Extension de Trilogiport ; plusieurs projets pré-loués autour de l'aéroport

Développement spéculatif : Les promoteurs belges se sont montrés plus prudents quant aux lancements spéculatifs après 2023, suite à une période de hausse des coûts de construction et des taux d'intérêt. Cela a permis de maintenir un taux de vacance relativement faible sur les segments de marché de premier ordre.

Constructions sur mesure : Les pré-locations de constructions sur mesure représentent environ 40 % du pipeline de développement, principalement pour des besoins importants de 20 000 m² et plus.

3. Vacance et disponibilité

En 2025, les taux de vacance sur les segments haut de gamme en Belgique étaient les suivants :

Sous-marché | Taux de vacance | Commentaire

Anvers prime
3–5% | Tendu ; nouvelle offre absorbée rapidement

Bruxelles métro
4–6% | Stock plus ancien pesant sur les chiffres

Gand
5–8% | Modéré ; nouvelle offre équilibrée par la demande

Liège
7–10% | Meilleure disponibilité ; bon pour les locataires

Parc de catégorie B : Les taux de vacance dans le parc de catégorie B et les immeubles obsolètes étaient nettement plus élevés (10–20 %+) car les occupants privilégient systématiquement la catégorie A lorsqu'elle est disponible. Cela crée des opportunités pour les locataires soucieux du rapport qualité-prix et prêts à accepter des prestations moins élevées.

4. Tendances des loyers

Les loyers des entrepôts de premier choix en Belgique ont augmenté d'environ 5 à 8 % par an en 2022-2023, sous l'effet des contraintes d'offre et des changements de la demande liés à la crise énergétique. La croissance s'est modérée pour s'établir à environ 2 à 4 % par an en 2024-2025, à mesure que de nouvelles offres ont fait leur apparition sur le marché et que la demande des locataires est devenue plus sélective.

Perspectives pour 2026 :

Les loyers des entrepôts de premier ordre à Anvers et Bruxelles devraient rester globalement stables, à respectivement 65–70 € et 75 € par m² par an (sources : JLL BeLux 2025 – Anvers à 68 €/m²/an ; CBRE Belgium Logistics MarketView H2 2024 – Bruxelles à 75 €/m²/an).
Liège continue d'offrir un bon rapport qualité-prix, avec des loyers compris entre 55 et 65 € par m² par an (source : CBRE Belgium Logistics MarketView H2 2024).
Des incitations (périodes de loyer gratuit, contributions aux travaux d'aménagement) restent disponibles, en particulier pour les besoins importants et les baux de longue durée.

5. Prime de durabilité : l'écart de loyer vert

Une divergence nette se dessine entre les entrepôts certifiés « verts » (BREEAM Very Good+, label EPB élevé) et les entrepôts non certifiés :

Prime verte : Une prime locative d'environ 5 à 15 % pour les biens certifiés BREEAM Very Good ou Excellent par rapport à des biens non certifiés comparables
Préférence des occupants : Plus de 65 % des demandes supérieures à 5 000 m² incluent désormais la certification verte comme critère obligatoire ou préférentiel
Risque d'actifs bloqués : Les entrepôts anciens et mal isolés ont de plus en plus de mal à attirer des locataires de catégorie A ; le risque d'obsolescence s'accroît

6. Thèmes clés à surveiller en 2026

Normalisation des taux d'intérêt : À mesure que les taux de la BCE baissent, les coûts de financement des projets immobiliers diminuent et le carnet de commandes devrait s'accélérer. Cela pourrait entraîner une augmentation de l'offre spéculative sur le marché fin 2026–2027, ce qui pourrait améliorer le rapport de force en faveur des locataires.
Dépenses d'investissement dans l'automatisation : La hausse des coûts de main-d'œuvre continue de rendre les investissements dans l'automatisation attractifs. Cela stimule la demande pour des hauteurs sous plafond plus élevées, de meilleures infrastructures d'alimentation électrique et des baux à plus long terme — les bailleurs capables de répondre à ces exigences seront bien positionnés.
Croissance de la logistique urbaine : La demande d'espaces logistiques urbains de moins de 5 000 m² dans et autour des villes belges continue de dépasser l'offre. La reconversion d'espaces commerciaux et de vente au détail urbains en espaces logistiques s'accélère.
Commerce électronique transfrontalier : La position de la Belgique en tant que porte d'entrée pour les flux de commerce électronique transfrontalier (en particulier en provenance des marchés asiatiques) crée une demande d'entrepôts douaniers et de stockage sous douane à proximité des aéroports d'Anvers et de Bruxelles.

FAQ

L'année 2026 est-elle propice à la signature d'un bail d'entrepôt à long terme en Belgique ?

Les conditions du marché en 2026 sont globalement équilibrées : les bailleurs conservent leur pouvoir de fixation des prix dans les zones de premier ordre d'Anvers et de Bruxelles, mais l'offre est importante à Liège et sur les marchés secondaires. Si vous recherchez un emplacement sur les marchés de premier ordre, c'est le moment idéal pour conclure un contrat avant un éventuel resserrement de l'offre dans les années à venir. Si vous êtes flexible quant à l'emplacement, miser sur les marchés de Liège et de Gand peut vous permettre de réaliser des économies substantielles.

Quelles sont les incitations à la location actuellement disponibles sur le marché belge de l'entreposage ?

En 2026, les locataires signant des baux de 9 ans pour plus de 5 000 m² d'entrepôts de catégorie A en Belgique peuvent généralement s'attendre à bénéficier de 3 à 9 mois de loyer gratuit et, dans certains cas, à des contributions aux frais d'aménagement de 10 à 30 € par m². Les besoins plus importants (20 000 m² et plus) donnent droit à des incitations plus avantageuses.

Comment la transition énergétique va-t-elle influencer les loyers des entrepôts belges à l'avenir ?

La transition énergétique alourdit les coûts de construction des nouveaux entrepôts (normes d'isolation plus strictes, infrastructures de recharge pour véhicules électriques, toitures prêtes à accueillir des panneaux solaires), mais elle crée également une bifurcation du marché entre les entrepôts certifiés écologiques (qui bénéficient d'une prime) et les entrepôts plus anciens (qui risquent de devenir obsolètes). Les locataires qui exigent dès maintenant des certifications écologiques sont susceptibles d'être mieux placés lors des renouvellements de bail dans 5 à 10 ans.