1. Pourquoi la connectivité multimodale est importante pour le choix d'un emplacement d'entrepôt

 

La logistique multimodale — c'est-à-dire la capacité à transférer des marchandises de manière fluide entre le transport routier, ferroviaire, fluvial et aérien — réduit les risques liés à la chaîne d'approvisionnement, diminue les coûts unitaires de transport et permet des opérations plus durables. Un entrepôt situé à proximité d'un terminal multimodal peut :

  • Réduire les coûts de transport terrestre de 20 à 40 % par rapport aux opérations exclusivement routières (pour des volumes supérieurs à 20 EVP par semaine)
  • Recourir à des modes de transport à faible empreinte carbone, conformément aux engagements ESG des entreprises
  • Faire face aux perturbations (grèves portuaires, blocages routiers) en changeant rapidement de mode de transport
  • Proposer des délais de livraison compétitifs pour la distribution paneuropéenne

 

 

2. Anvers : le hub multimodal dominant de Belgique

 

Envergure et connectivité

Le port d'Anvers-Bruges est le deuxième plus grand port à conteneurs d'Europe, traitant plus de 300 millions de tonnes de marchandises et 13 millions d'EVP par an. Il s'agit du principal pôle logistique de Belgique, employant directement 68 000 personnes et générant 145 000 emplois indirects.

Route : Accès direct par autoroute via les E34, E19 et E17. Le périphérique d'Anvers (R1) relie toutes les sections du port.

Rail : Liaisons ferroviaires directes vers l'Allemagne (corridor « Iron Rhine »), le Luxembourg et, via la ligne de fret à grande vitesse, vers la France.

Barges : Le réseau de voies navigables intérieures de la Belgique rayonne à partir d'Anvers ; des liaisons régulières par barge sont assurées vers Bruxelles, Gand, Liège et la vallée du Rhin.

En avion : L'aéroport de Bruxelles est à 45 minutes ; l'aéroport de fret de Liège, à 1 heure.

 

Caractéristiques du marché de l'entreposage

  • Loyers de premier ordre : 55 à 75 € par m² par an (catégorie A)
  • Stock disponible : Le plus grand marché logistique de Belgique, avec 8 à 10 millions de m² de surface logistique dans l'agglomération d'Anvers
  • Zones clés : Linkeroever (rive gauche), Antwerp Logistics Park, Ekeren, Zwijndrecht, Aartselaar, Wommelgem

 

Idéal pour

Le fret conteneurisé, les pièces automobiles, les produits chimiques en vrac, la distribution de détail reliée au port, les importations liées au commerce électronique transfrontalier

 

 

3. Bruxelles : le hub de distribution central

 

Envergure et connectivité

Bruxelles occupe le centre géographique de la Belgique et sert de plaque tournante pour les opérations de distribution nationales.

Route : Le périphérique de Bruxelles (R0) relie les autoroutes E19, E40, E411 et A12, offrant un accès rapide à toutes les régions de la Belgique.

Rail : Bruxelles-Midi est un nœud ferroviaire international ; la gare de triage de Schaerbeek gère le fret ferroviaire national. Bruxelles est également la plaque tournante du réseau ferroviaire de fret belge (B-Logistics).

Fluvial : Accès via le canal de Willebroek (Bruxelles-Anvers) et le canal Charleroi-Bruxelles (Bruxelles-Charleroi et la vallée de la Sambre-Meuse).

En avion : L'aéroport de Bruxelles (Zaventem) traite à la fois des passagers et d'importants volumes de fret. TUI, Brussels Airlines et plusieurs intégrateurs utilisent le terminal de fret.

 

Caractéristiques du marché des entrepôts

  • Loyers de premier ordre : 50 à 65 € par m² par an (classe A)
  • Zones clés : Zaventem, Machelen, Vilvoorde, Grimbergen, Seneffe-La Louvière

 

Idéal pour

La distribution nationale au détail, les produits de grande consommation, la distribution pharmaceutique, les centres de tri de colis express, les chaînes d'approvisionnement gouvernementales et institutionnelles

 

 

4. Liège : le spécialiste du fret aérien et transfrontalier

 

Taille et connectivité

L'aéroport de Liège (LGG) figure parmi les cinq premiers aéroports de fret d'Europe en termes de volume, avec plus d'un million de tonnes de fret aérien traitées chaque année. Il constitue la plaque tournante principale d'opérateurs tels que DHL et est également utilisé par TNT/FedEx, ASL Airlines et d'autres compagnies.

Route : Accès direct à l'E40 (Bruxelles–Cologne) et à l'E25 (Liège–Luxembourg). Idéal pour les opérations transfrontalières vers l'Allemagne, le Luxembourg et les Pays-Bas.

Rail : Liège-Guillemins est une gare de voyageurs à grande vitesse ; liaisons ferroviaires de fret via le corridor Athus-Meuse vers le Luxembourg et la France.

Bateau fluvial : Liège est le principal port fluvial de Belgique, traitant plus de 20 millions de tonnes de fret fluvial par an via la Meuse et le canal Albert.

En avion : L'aéroport de Liège fonctionne 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, ce qui en fait l'aéroport de fret le plus flexible de Belgique en termes d'exploitation.

 

Caractéristiques du marché des entrepôts

  • Loyers prime : 40 à 55 € par m² par an (classe A)
  • Zones clés : Liège Trilogiport, Awans, Grâce-Hollogne, Zone industrielle de Battice

 

Idéal pour

La distribution liée au fret aérien, les opérations des intégrateurs, les produits pharmaceutiques et dispositifs médicaux sensibles au temps, les opérations transfrontalières vers l'Allemagne et le Luxembourg.

 

 

5. Gand : le hub portuaire industriel et canalaire

 

Évolutivité et connectivité

Le Port de Gand est le deuxième port industriel de Belgique, traitant environ 55 millions de tonnes par an. Il est particulièrement fort dans les secteurs automobile, acier, chimique et agro-alimentaire.

Route : Accès par l'E40, l'E17 et le périphérique R4.

Rail : Des embranchements ferroviaires directs desservent la plupart des grandes zones industrielles de la zone portuaire de Gand.

Bateau fluvial : Le canal Gand-Terneuzen relie Gand directement à la mer du Nord ; des services réguliers de bateaux fluviaux sont assurés vers Anvers et Bruxelles.

Avion : Les aéroports de Bruxelles et d'Ostende sont accessibles en moins de 60 minutes.

 

Caractéristiques du marché des entrepôts

  • Loyers prime : 45 à 60 € par m² par an (classe A)
  • Zones clés : Port de Gand, Evergem, Zelzate

 

Idéal pour

Les pièces automobiles, l'acier et les métaux, la distribution agroalimentaire en vrac.

 

 

6. Comparaison côte à côte

 

Critère | Anvers | Bruxelles | Liège | Gand

Fret maritime → Très fort | Fort | Modéré | Fort
Fret aérien → Fort | Très fort | Très fort | Fort
Fret ferroviaire → Fort | Fort | Très fort | Modéré
Barge → Très fort | Fort | Fort | Très fort
Accès routier → Très fort sur tous les principaux hubs
Niveau de loyer → Moyen | Élevé | Plus bas | Moyen
Disponibilité de la main-d’œuvre → Forte | Très forte | Forte | Forte

 

 

FAQ

Quel hub logistique belge offre les loyers d'entrepôt les plus bas ?

Liège offre régulièrement les loyers d'entrepôt prime les plus bas de Belgique, généralement 25 à 40 % en dessous d'Anvers.

Un seul entrepôt en Belgique peut-il servir efficacement la région Benelux ?

Oui. Un entrepôt dans le corridor Anvers–Bruxelles peut servir la Belgique et les Pays-Bas (via E19/A16) et le Luxembourg (via E411) efficacement.

Quel est le délai typique pour occuper un nouvel entrepôt de classe A en Belgique ?

Pour un stock existant, 4 à 8 semaines à partir des heads of terms. Pour une construction sur mesure, 12 à 18 mois.

 

 

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